Cancelamento de hipoteca
Causas do cancelamento da hipoteca:
Pode ter lugar o cancelamento de hipoteca:
1) com a venda do imóvel onerado com uma hipoteca;
2) após o pagamento integral da dívida relativa ao crédito à habitação; e,
3) com a expurgação da hipoteca.
1) Venda de um imóvel onerado com hipoteca:
Frequentemente, as pessoas que compram um imóvel com recurso a crédito à habitação com hipoteca sobre o imóvel pretendem posteriormente proceder à venda desse imóvel.
Na verdade, os bens hipotecados podem ser livremente vendidos, sendo nula a cláusula que proíba o respetivo dono de alienar os bens hipotecados (pacto comissório). Ora, se nada for feito a hipoteca acompanhará o imóvel.
Sendo assim, como é que se pode promover o cancelamento da hipoteca de modo a que casa fique desonerada para o novo comprador? Ora, é possível proceder ao cancelamento da hipoteca se o dinheiro obtido com a venda do imóvel for suficiente para pagar a totalidade do empréstimo.
Nesses casos, o pedido de registo de cancelamento de hipoteca é acompanhado do pedido de registo de aquisição por compra e venda desse imóvel e eventual constituição de uma nova hipoteca (se o novo proprietário também recorrer a um crédito à habitação).
2) Pagamento integral da dívida relativa ao crédito à habitação:
Pode também ter lugar o cancelamento de hipoteca após o pagamento integral da dívida relativa ao crédito à habitação.
Efetivamente, em praticamente todos os créditos à habitação é convencionada uma hipoteca, que é uma garantia real que incide sobre o imóvel comprado e que permite ao credor, em caso de incumprimento contratual, a realização coativa do seu crédito através do produto da venda do bem após a respetiva execução, penhora e venda judicial.
Uma vez extinta a hipoteca importa proceder ao cancelamento do respetivo registo numa Conservatória do Registo Predial.
Após o cumprimento total do crédito à habitação, a instituição financeira envia ao devedor um documento onde afirma que a hipoteca foi dissolvida com o cumprimento da obrigação contratual. Esse documento tem a designação de distrate de hipoteca.
3) Expurgação da hipoteca:
Há ainda outra possibilidade de cancelamento de hipoteca. Como referimos anteriormente, os bens hipotecados podem ser livremente vendidos, sendo nula a cláusula que proíba o respetivo dono de alienar os bens hipotecados (pacto comissório). Assim, o atual proprietário do imóvel onerado com a hipoteca pode vender o imóvel a terceiros; mas se não for feito o cancelamento da hipoteca no momento da venda a hipoteca acompanhará o imóvel.
Ora, a Lei permite que, em determinadas situações, o adquirente do imóvel onerado com a hipoteca tenha a possibilidade de expurgar a hipoteca, mesmo após a celebração do contrato de compra e venda do imóvel. Contudo, a expurgação da hipoteca por esta via é um processo judicial, pelo que, é necessário intentar uma ação (declarativa) em Tribunal.
Deste direito gozam apenas os que de novo tenham adquirido os bens hipotecados, registem o título de aquisição e não sejam pessoalmente responsáveis pelo cumprimento da obrigação garantida.
Ora, aquele que se encontra nas referidas condições pode efetuar o cancelamento de hipoteca por uma de duas formas:
- liquidando na totalidade as dívidas garantidas pela hipoteca; ou,
- comunicando aos credores que está pronto a ceder-lhes, para pagamento dos seus créditos, até ao montante pelo qual obteve os bens, ou aquele montante em que os avalia, quando a aquisição tenha sido feita a título gratuito ou não tenha existido fixação de preço.
Para que ocorra o cancelamento da hipoteca nestes termos exige-se, contudo, que sejam citados os credores titulares do direito real de garantia emergente da hipoteca.
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