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Horas : 04:08 (am)

Data : 18/07/2018

Cancelamento de hipoteca

 


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    Pode ter lugar o cancelamento de hipoteca:

- com a venda do imóvel onerado com uma hipoteca;

- após o pagamento integral da dívida relativa ao crédito à habitação; e,

- com a expurgação da hipoteca.

 

Venda de um imóvel onerado com hipoteca:

 

    Frequentemente, as pessoas que compram um imóvel com recurso a crédito à habitação com hipoteca sobre o imóvel pretendem posteriormente proceder à venda desse imóvel.

 

    Na verdade, os bens hipotecados podem ser livremente vendidos, sendo nula a cláusula que proíba o respetivo dono de alienar os bens hipotecados. Ora, se nada for feito a hipoteca acompanhará o imóvel.

 

    Por isso, como é que se procede ao cancelamento da hipoteca de modo a que casa fique desonerada para o novo comprador? Nesses casos, é possível proceder ao cancelamento da hipoteca se o dinheiro obtido com a venda do imóvel for suficiente para pagar a totalidade do empréstimo.

 

    Nesses casos, o pedido de registo de cancelamento de hipoteca é acompanhado do pedido de registo de aquisição por compra e venda desse imóvel e eventual constituição de uma nova hipoteca (se o novo proprietário também recorrer a um crédito à habitação).

 

Pagamento integral da dívida relativa ao crédito à habitação:

 

    Pode ter lugar o cancelamento de hipoteca após o pagamento integral da dívida relativa ao crédito à habitação.

 

    Efetivamente, em praticamente todos os créditos à habitação é convencionada uma hipoteca, que consiste numa garantia real que incide sobre o imóvel comprado e que permite ao credor, em caso de incumprimento contratual, a realização coativa do seu crédito através do produto da venda do bem após execução, penhora e venda judicial do imóvel.

    Uma vez extinta a hipoteca importa proceder ao cancelamento do respetivo registo numa Conservatória do Registo Predial.

 

    Após o cumprimento total do crédito à habitação a Instituição Financeira envia ao devedor um documento onde afirma que a hipoteca foi dissolvida com o cumprimento da obrigação contratual. Esse documento tem a designação de distrate de hipoteca.

 

Expurgação da hipoteca:

 

    Há ainda outra possibilidade de cancelamento de hipoteca. Como referimos anteriormente, os bens hipotecados podem ser livremente vendidos, sendo nula a cláusula que proíba o respetivo dono de alienar os bens hipotecados. Assim, o atual proprietário do imóvel onerado com a hipoteca pode vender o imóvel a terceiros; mas se não for feito o cancelamento da hipoteca no momento da venda do imóvel a hipoteca acompanhará o imóvel.

 

    Ora, a Lei permite que, em determinadas situações, o adquirente do imóvel onerado com a hipoteca tenha a possibilidade de expurgar a hipoteca, mesmo após a celebração do contrato de compra e venda do imóvel.

    Contudo, a expurgação da hipoteca por esta via é um processo judicial, pelo que, é necessário intentar uma ação (declarativa) em Tribunal.

 

    Deste direito gozam apenas os que de novo tenham adquirido os bens hipotecados, registem o título de aquisição e não sejam pessoalmente responsáveis pelo cumprimento da obrigação garantida.

 

    Ora, aquele que se encontra nas referidas condições pode efetuar o cancelamento de hipoteca por uma de duas formas:
liquidando na totalidade aos credores as dívidas a que os bens estão hipotecados;
- comunicando aos credores que está pronto a ceder-lhes, para pagamento dos seus créditos, até ao montante pelo qual obteve os bens, ou aquele montante em que os avalia, quando a aquisição tenha sido feita por título gratuito ou não tenha existido fixação de preço.

 

    Exige-se, contudo, para que ocorra o cancelamento de hipoteca, que sejam citados os credores titulares do direito real de garantia emergente da hipoteca.

 

 

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