Penhora de imóveis
O que é:
A penhora de imóvel é a apreensão judicial de um bem imóvel para a cobrança coerciva de direitos de crédito dos credores, no âmbito de processos executivos instaurados.
É igualmente permitida a apreensão de imóveis em sede de processo de insolvência, a qual fica sujeita às regras da penhora.
Quais são os bens imóveis:
São bens imóveis:
- casas, rústicas ou urbanas;
- frações autónomas de prédios (apartamentos);
- prédios, urbanos ou rústicos;
- terrenos, urbanos ou rústicos;
- águas, árvores, arbustos e os frutos naturais, enquanto estiverem ligados ao solo;
- partes integrantes dos prédios ou casas, urbanas ou rústicas.
Proteção da casa de morada de Família contra penhoras das Finanças e da Segurança Social:
Após a alteração legislativa operada pela Lei n.º 13/2016, de 23 de Maio deixou de ser possível à Autoridade Tributária e à Segurança Social proceder à venda executiva da habitação própria e permanente do devedor e/ou do seu agregado familiar em sede de processo de execução fiscal.
Ou seja, para efeitos de processo de execução fiscal a habitação própria e permanente do contribuinte e/ou do seu agregado familiar continua a ser um bem penhorável; contudo, as Finanças e a Segurança Social não podem, depois da penhora, prosseguir para a venda executiva do imóvel com vista à cobrança coerciva dos respetivos créditos.
Pelo que, a habitação própria e permanente do executado e/ou do seu agregado familiar continuará a ser sua propriedade; porém, o imóvel passará a ter um ónus, que é a penhora que incide sobre o imóvel (estando sujeita a registo predial) e que se destina a assegurar:
- a ineficácia contra o credor exequente (Finanças ou Segurança Social) de eventuais vendas ou doações do imóvel por parte do devedor proprietário a terceiros após a penhora; e a,
- assegurar a preferência, prevalência ou prioridade no pagamento do crédito exequendo face a quaisquer outros credores titulares de direitos reais de garantia (por ex. emergentes de hipoteca) constituídos em data posterior à penhora, sobretudo em sede de processos executivos, instaurados por credores privados (por ex. bancos).
Como é feita a penhora de imóveis:
Ver, em especial, os nossos artigos: penhora de habitação própria e permanente e penhora de imóvel arrendado.
1) Registo da penhora na Conservatória:
Pelo facto de incidir sobre um bem sujeito a registo, a penhora de imóvel realiza-se por comunicação eletrónica do agente de execução à Conservatória de Registo Predial (que é o serviço de registo competente para os bens imóveis), para que se proceda ao registo da penhora. Nestes casos, o registo é urgente.
De seguida, os serviços de registo enviam para o agente de execução uma certidão dos registos em vigor sobre os imóveis penhorados.
2) Edital na porta da habitação:
Depois de promover o registo da penhora, o agente de execução lavra o auto de penhora do imóvel e procede à afixação de um edital, na porta ou noutro local visível do imóvel penhorado.
3) Depositário - constituição, função, quem é, e deveres:
Na penhora de imóveis é constituído um depositário dos bens imóveis penhorados. Após a penhora do imóvel o depositário deve tomar posse efetiva do imóvel.
Quem é depositário:
- na penhora de habitação própria e permanente o depositário é o próprio devedor executado, proprietário do imóvel;
- na penhora de imóvel arrendado o depositário é o inquilino ou arrendatário;
- se sobre o imóvel penhorado incidir um direito de retenção de um promitente-comprador resultante de incumprimento judicialmente verificado de contrato-promessa de compra e venda desse imóvel é depositário desse imóvel o promitente-comprador titular do direito de retenção sobre o imóvel;
- nas restantes situações, o depositário do imóvel é o agente de execução.
O depositário tem o dever de:
- administrar e tratar o imóvel penhorado e todas as suas partes integrantes com cuidado, zelo e diligência de um bom pai de Família, entre a data da penhora e a data da venda executiva; e,
- prestar contas sobre o desempenho das suas funções.
A violação destes deveres pode gerar a sua remoção do cargo e consequente expulsão definitiva do imóvel.
4) Desapossamento do imóvel:
O depositário deve tomar posse efetiva do imóvel, o que significa que vai ter que existir um desapossamento do proprietário executado. O proprietário do imóvel vai continuar a sê-lo até à venda executiva, mas vai ficar despido de grande parte dos seus poderes enquanto tal. Com efeito, ainda que o depositário continue a ser a mesma pessoa que habitava no imóvel, como ocorre na penhora de habitação própria e permanente e na penhora de imóvel arrendado a posse que o depositário vai exercer vai ser uma posse meramente precária, exercida em nome do Tribunal.
5) Auxílio das autoridades policiais:
Quando seja oposta alguma resistência ou haja receio justificado de oposição de resistência o agente de execução pode solicitar diretamente o auxílio das autoridades policiais. Nos casos em que seja necessário o arrombamento da porta e a substituição da fechadura para concluir o desapossamento (despejo de pessoas e bens) o agente de execução pode igualmente solicitar o auxílio das forças policiais.
No caso de despejo de pessoas e bens em domicílio (qualquer espaço fechado onde habitem pessoas) a solicitação de auxílio das autoridades policiais carece de prévio despacho judicial.
6) Despejo ou expulsão de domicílio só pode realizar-se entre as 7h e as 21h:
O despejo de pessoas e bens em domicílio (qualquer espaço fechado onde habitem pessoas), com ou sem solicitação de auxílio das autoridades policiais, só pode realizar-se entre as 7:00h e as 21:00h.
O que fazer? Como reagir à penhora de habitação:
Ver os nossos artigos:
- Embargos de executado; e,
Artigos relacionados:
- Penhora de habitação própria e permanente
- Penhora de recheio de habitação