Dação em cumprimento

 

O que é:

 

A dação em cumprimento ocorre quando o devedor, com a concordância do credor, realiza uma prestação diversa daquela a que estava inicialmente vinculado, fazendo extinguir a dívida.

 

Dação em cumprimento no crédito à habitação - "entrega da casa ao banco":

 

É frequente dizer-se que os particulares entraram em incumprimento contratual do seu crédito à habitação e que isso os levou a “entregar a casa ao Banco”.

 

Nesse caso, com a dação em cumprimento o devedor extingue a dívida transferindo a propriedade do imóvel para a Instituição Financeira credora; porém, tal só é possível se o credor der o seu consentimento.

 

Necessidade de consentimento do credor:

 

Conforme referimos em cima, a dação em cumprimento só tem lugar se o credor manifestar expressamente a sua concordância.

 

A dívida só é extinta na medida do valor do bem entregue em dação em cumprimento:

 

Por outro lado, a dação em cumprimento só extingue a dívida na sua totalidade se o valor do imóvel for igual ou superior ao valor total em dívida à Instituição Financeira.

 

Na altura em que o devedor entrar em incumprimento contratual e comunicar ao Banco a sua intenção de proceder à dação em cumprimento, o Banco irá promover uma avaliação do valor do imóvel em causa.

 

Por exemplo, se o devedor tiver 100 000,00€ em dívida do seu crédito à habitação (capital e juros) e se o Banco avaliar a casa em 80 000,00€ o devedor apenas pode obter a dação em cumprimento do valor de 80 000,00€ da dívida, ficando sem a propriedade da casa e ainda adstrito ao pagamento do valor remanescente de 20 000,00€. O valor remanescente corresponde ao valor que resulta da diferença entre o valor total em dívida e o valor do imóvel, ou seja, neste caso, 20 000,00€ (100 000,00€ - 80 000,00€ = 20 000,00€).

 

Dação em cumprimento na crise de 2008/2012:

 

Nos anos da crise após 2008/2012 assistiu-se a uma quebra muito acentuada do mercado imobiliário, tendo, por isso, o valor dos imóveis desvalorizado de forma muito significativa. Assim, dado que não era compensador para os Bancos, não foram celebrados muitos acordos de dação em cumprimento.

 

Dação em cumprimento após a recuperação da Economia:

 

Com a recuperação da Economia e a valorização dos imóveis (segundo o Banco de Portugal os preços do mercado imobiliário cresceram cerca de 20% entre final de 2013 e Junho de 2017) verificou-se um aumento ligeiro do número de acordos de dação em cumprimento.

 

Contudo, ainda hoje, os Bancos mantêm um grande ceticismo em aceitar a dação por parte dos seus clientes devedores, uma vez que passam a ficar com a propriedade dos seus imóveis nos seus balanços contabilísticos, o que extravasa o seu objeto social, que é essencialmente a concessão de crédito e a prestação de serviços bancários.

 

Em vez disso, os Bancos continuam a preferir executar e penhorar os imóveis hipotecados objeto dos contratos de crédito à habitação, obtendo a satisfação do seu crédito coercivamente com o produto da venda do imóvel a terceiros.

 

 

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