Penhora de habitação própria e permanente
O que é:
A penhora de habitação própria e permanente é a apreensão judicial do bem imóvel correspondente à habitação própria (propriedade do devedor) e permanente do devedor executado para a cobrança coerciva de direitos de crédito dos credores, no âmbito de processos executivos instaurados.
Habitação própria - significa que o imóvel é da propriedade do devedor. Excluem-se assim, os casos de arrendamento e os casos de posse de imóveis após celebração de contrato-promessa de compra e venda de imóvel com entrega (traditio) do bem imóvel após pagamento do sinal.
Habitação permanente - local de residência habitual do devedor (e respetiva Família). Excluem-se assim deste conceito as habitações que sirvam apenas para estadia de férias.
É igualmente permitida a apreensão em sede de processo de insolvência do imóvel correspondente à habitação própria e permanente do devedor, a qual fica sujeita às regras da penhora.
Proteção da casa de morada de Família contra penhoras das Finanças e da Segurança Social:
Após a alteração legislativa operada pela Lei n.º 13/2016, de 23 de Maio deixou de ser possível à Autoridade Tributária e à Segurança Social proceder à venda executiva da habitação própria e permanente do devedor e/ou do seu agregado familiar em sede de processo de execução fiscal.
Ou seja, para efeitos de processo de execução fiscal a habitação própria e permanente do contribuinte e/ou do seu agregado familiar continua a ser um bem penhorável; contudo, as Finanças e a Segurança Social não podem, depois da penhora, prosseguir para a venda executiva do imóvel com vista à cobrança coerciva dos respetivos créditos.
Pelo que, a habitação própria e permanente do executado e/ou do seu agregado familiar continuará a ser sua propriedade; porém, o imóvel passará a ter um ónus, que é a penhora que incide sobre o imóvel (estando sujeita a registo predial) e que se destina a assegurar:
- a ineficácia contra o credor exequente (Finanças ou Segurança Social) de eventuais vendas ou doações do imóvel por parte do devedor proprietário a terceiros após a penhora; e a,
- assegurar a preferência, prevalência ou prioridade no pagamento do crédito exequendo face a quaisquer outros credores titulares de direitos reais de garantia (por ex. emergentes de hipoteca) constituídos em data posterior à penhora, sobretudo em sede de processos executivos, instaurados por credores privados (por ex. bancos).
Como é feita a penhora de habitação:
1) Registo da penhora na Conservatória:
Pelo facto de incidir sobre um bem sujeito a registo, a penhora de habitação própria e permanente do executado realiza-se por comunicação eletrónica do agente de execução à Conservatória de Registo Predial (que é o serviço de registo competente para os bens imóveis), para que se proceda ao registo da penhora. O registo da penhora de imóveis tem caráter urgente.
2) Edital na porta da habitação:
Depois de promover o registo da penhora, o agente de execução lavra o auto de penhora do imóvel e procede à afixação de um edital, na porta ou noutro local visível do imóvel penhorado.
3) Depositário:
Na penhora de imóveis em geral (habitação própria e permanente ou não) é constituído um depositário dos bens imóveis penhorados. Após a penhora do imóvel o depositário deve tomar posse efetiva do imóvel. Além disso, o depositário tem o dever de:
- administrar e tratar o imóvel penhorado e todas as suas partes integrantes com cuidado, zelo e diligência de um bom pai de Família, entre a data da penhora e a data da venda executiva do bem; e,
- prestar contas.
Acontece que, na penhora de habitação própria e permanente do executado o depositário do imóvel é o próprio devedor executado.
4) Desapossamento do imóvel ao devedor:
Se na penhora de habitação própria e permanente é constituído um depositário que deve tomar posse efetiva do imóvel, mas o depositário é o próprio devedor executado como é que é feito o desapossamento do imóvel? Isso significa que o devedor executado não é obrigado a sair da casa? Pode lá continuar a viver após a penhora?
Tendo em conta esta solução da Lei é frequente, na prática, os agentes de execução efetuarem o desapossamento simplesmente através do envio de uma notificação por carta registada para a morada do imóvel penhorado dirigida ao devedor executado a nomeá-lo como depositário do imóvel.
Contudo, esta formalidade é insuficiente para completar o desapossamento. Com efeito, para além dessa notificação, é ainda necessário que o agente de execução faça ver ao devedor executado que, dali em diante:
- perdeu os poderes de gozo sobre a habitação penhorada, e que, por isso, vai passar a ter uma posse meramente precária sobre o imóvel;
- perdeu a disponibilidade sobre o bem, sendo inoponíveis os atos de disposição (venda) ou oneração (por ex., constituição de hipoteca sobre o imóvel) que faça sobre o imóvel;
- a posição de depositário acarreta deveres cuja violação pode gerar a sua remoção do cargo e consequente expulsão definitiva do imóvel; e que,
- dentro de certo prazo vai ter que sair da habitação, sob pena de solicitação de auxílio das forças policiais.
5) Auxílio das autoridades policiais:
Quando seja oposta alguma resistência, ou haja receio justificado de oposição de resistência, o agente de execução pode solicitar o auxílio das autoridades policiais. Contudo, pelo facto de a habitação própria e permanente ser um domicílio (espaço fechado onde habitam pessoas) essa solicitação das autoridades policiais carece de prévio despacho judicial. Nos casos em que seja necessário o arrombamento da porta e a substituição da fechadura para concluir o desapossamento (despejo de pessoas e bens) o agente de execução pode igualmente solicitar o auxílio das forças policiais.
6) Despejo ou expulsão de domicílio só pode realizar-se entre as 7h e as 21h:
O despejo de pessoas e bens em domicílio (qualquer espaço fechado onde habitem pessoas), com ou sem solicitação de auxílio das autoridades policiais, só pode realizar-se entre as 7:00h e as 21:00h.
O que fazer? Como reagir à penhora de habitação:
Ver os nossos artigos:
- Oposição à penhora, e,
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