Casa penhorada

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O que é:

A penhora da casa ocorre quando o devedor entra em incumprimento de uma dívida (por exemplo, o crédito à habitação relativo à casa penhorada) e o credor (que emprestou o dinheiro para o crédito à habitação ou qualquer outro credor) instaura uma ação executiva para penhorar o imóvel com o objetivo de promover a sua venda executiva, normalmente em leilão eletrónico, e assim, obter a satisfação do seu crédito com o produto da venda do bem.

Propriedade do imóvel transfere-se no momento da celebração do contrato:

Na verdade, quando se celebra um contrato de crédito à habitação a propriedade do imóvel transfere-se logo para o comprador da casa. Assim, a propriedade do imóvel não se transfere apenas quando o crédito estiver totalmente pago, no final da execução do contrato de crédito à habitação, mas sim no momento em que o contrato é celebrado.

Ou seja, no momento da celebração do contrato de crédito à habitação, os particulares:

- tornam-se desde logo proprietários do imóvel; mas ao mesmo tempo,

- ficam devedores do valor do crédito à habitação (capital + juros) face ao Banco.

Hipoteca e penhora:

Praticamente todos os créditos à habitação têm como garantia a hipoteca sobre a própria casa comprada. De facto, a hipoteca permite ao credor Banco, em caso de incumprimento por parte do devedor, executar e penhorar o imóvel e satisfazer o seu crédito com prioridade face a todos os outros credores, através da sua venda executiva.

Deste modo, em caso de incumprimento por parte dos particulares, o Banco não fica automaticamente com a propriedade do imóvel, mas sim com o poder de executar e penhorar todo o património do devedor, incluindo a casa, e assim, satisfazer o seu crédito através do dinheiro obtido com a venda do imóvel em processo executivo ou em processo de insolvência.

Porém, se a penhora e venda executiva do imóvel por parte do Banco não permitir obter a totalidade do montante do crédito em dívida, o devedor vai continuar devedor no valor remanescente. Por exemplo, se o devedor contraiu um crédito à habitação em 2007 no valor de 150.000,00€ entrar em incumprimento mais tarde e o Banco penhorar e vender a casa em leilão eletrónico e obtiver apenas 100.000,00€ o devedor ainda vai ficar a dever o valor remanescente, ou seja, 50.000,00€.

Neste caso, e uma vez que quando há incumprimento de uma prestação mensal todas as outras prestações seguintes ficam vencidas, se o devedor não tiver os 50.000,00€, encontra-se em situação de insolvência, ou seja, em situação de impossibilidade de pagar todas as obrigações vencidas.

Como reagir:

Se os fundamentos da penhora da casa forem ilegais pode ser apresentada oposição à execução mediante embargos de executado. Se não forem ilegais os fundamentos da execução mas for ilegal a concreta apreensão da casa (por exemplo, porque se encontra em comunhão conjugal de marido e mulher e a execução abrange apenas um dos cônjuges) pode ser apresentada oposição à penhora.

Se o devedor estiver em situação de impossibilidade de cumprir todas as suas obrigações, ou seja, em situação de insolvência, o caminho que melhor defende os seus interesses é a apresentação à insolvência pessoal, com pedido de exoneração do passivo restante. Em alternativa, se o devedor pessoa singular não estiver em situação de insolvência mas tão-somente em situação económica difícil pode avançar com um processo especial para acordo de pagamento (PEAP).

Proteção da casa de morada de Família contra penhoras das Finanças e da Segurança Social:

Após a alteração legislativa operada pela Lei n.º 13/2016, de 23 de Maio deixou de ser possível à Autoridade Tributária e à Segurança Social proceder à venda executiva da habitação própria e permanente do devedor e/ou do seu agregado familiar em sede de processo de execução fiscal.

Ou seja, para efeitos de processo de execução fiscal a habitação própria e permanente do contribuinte e/ou do seu agregado familiar continua a ser um bem penhorável; contudo, as Finanças e a Segurança Social não podem, depois da penhora, prosseguir para a venda executiva do imóvel com vista à cobrança coerciva dos respetivos créditos.

Pelo que, a habitação própria e permanente do executado e/ou do seu agregado familiar continuará a ser sua propriedade; porém, o imóvel passará a ter um ónus, que é a penhora que incide sobre o imóvel (estando sujeita a registo predial) e que se destina a assegurar:

- a ineficácia contra o credor exequente (Finanças ou Segurança Social) de eventuais vendas ou doações do imóvel por parte do devedor proprietário a terceiros após a penhora; e a,
- assegurar a preferência, prevalência ou prioridade no pagamento do crédito exequendo face a quaisquer outros credores titulares de direitos reais de garantia (por ex. emergentes de hipoteca) constituídos em data posterior à penhora.

A impossibilidade de venda executiva da habitação própria do executado e/ou do seu agregado familiar apenas se verifica em relação aos processos de execução fiscal. Pelo que, em relação aos processos executivos instaurados por credores privados (por ex. bancos), a casa de morada de Família continua a poder ser penhorada e vendida judicialmente:
- quer a venda seja destinada a pagar ao credor exequente (privado);
- quer a venda seja destinada a pagar às Finanças ou à Segurança Social por estas terem vindo ao processo executivo reclamar créditos munidos com o respetivo direito real de garantia emergente da penhora de habitação própria e permanente (a penhora também é uma garantia real, ainda que de natureza processual) que lhes permite obter a satisfação do seu crédito com prioridade face a todos os credores cuja garantia real tenha sido constituída depois da penhora.