Dação em pagamento
O que é:
A dação em pagamento ou dação em cumprimento é uma causa de extinção das obrigações para além do cumprimento que ocorre quando o devedor realiza uma prestação diferente daquela que ficou acordada, com o assentimento do credor.
Como funciona a dação em pagamento:
1) Caso do crédito à habitação:
Por exemplo: um particular contrai um crédito à habitação ficando vinculado a pagar uma dívida total no valor de 150 000,00€. Ora, em princípio, só com o cumprimento é que o devedor pode ficar liberado da dívida. Porém, no futuro, o devedor pode, com a aceitação do credor, extinguir esse crédito à habitação através da dação em pagamento, transferindo a propriedade do imóvel para o Banco.
2) A propriedade do imóvel transfere-se para o comprador/devedor no momento da celebração do contrato de compra e venda e de empréstimo:
Na verdade, depois do contrato de compra e venda e de empréstimo com hipoteca estar celebrado, apesar de o devedor ficar com a dívida inerente a esse empréstimo, a propriedade do imóvel transfere-se logo para a sua esfera jurídica. Ou seja, o particular torna-se logo proprietário da casa quando é celebrado o contrato. Daí que, por exemplo, fique logo obrigado a pagar o IMI (Imposto municipal sobre imóveis) que é um imposto que recai sobre os proprietários.
3) O devedor propõe transferir a propriedade do imóvel para o Banco para fazer extinguir a dívida:
Muitas vezes, quando os particulares se encontram com dificuldades em pagar o seu crédito à habitação propõem à Instituição Financeira a dação em pagamento, transferindo-se a propriedade do imóvel para o Banco e, como contrapartida, o devedor fica liberto desse crédito.
4) O credor tem de dar o seu consentimento:
Acontece que o Banco tem a faculdade de aceitar ou recusar a dação em pagamento. Se o credor não aceitar, a dação em pagamento não opera e, por conseguinte, a dívida não é extinta.
5) Avaliação do valor do imóvel por parte do Banco:
Por outro lado, quando o devedor propõe esta solução o Banco pode proceder a uma avaliação do valor do imóvel através de um perito por si contratado.
Ora, o valor dos imóveis caiu muito acentuadamente nos anos da crise de 2008-2012, em consequência da grave crise económica e financeira que surgiu depois de 2009. Por isso, pode perfeitamente acontecer que, por exemplo, um particular tenha contratado um crédito à habitação em 2005, tendo ficado vinculado a pagar uma dívida total de 150 000,00€ e, mais tarde, estando em dificuldades para cumprir o crédito, o Banco avalie esse mesmo imóvel em 110 000,00€.
6) No caso de haver acordo o devedor fica vinculado a pagar o valor remanescente da dívida:
Nesse caso, o credor e o devedor podem acordar a dação em pagamento, mas o devedor ficará sem a propriedade da casa e ficará vinculado a pagar a dívida do valor remanescente, ou seja, o valor da dívida inicial (150 000,00 Euros) menos o valor de mercado atual do imóvel avaliado pelo Banco (150 000,00€ - 110 000,00€ = 40 000,00€).
Causas de extinção das dívidas além do cumprimento:
O cumprimento é a causa de morte natural das obrigações. Porém, para além do cumprimento existem ainda outras causas que fazem extinguir as dívidas como a: dação em pagamento, a compensação de créditos, a consignação em depósito, a confusão, a remissão e a novação.
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