Hipoteca
O que é?
A hipoteca é uma garantia real que incide sobre determinados bens imóveis ou bens móveis equiparados (automóveis, navios e aeronaves) e que confere ao credor o direito de ser pago com prioridade face a todos os outros credores que não beneficiem de privilégio creditório especial, de direito de retenção ou de prioridade de registo através do produto da venda judicial desses bens.
Como funciona:
Um aspeto da máxima importância que gera, com frequência, alguns equívocos é o facto de a hipoteca se tratar de uma garantia real que confere ao credor, em caso de incumprimento contratual por parte do devedor, não a propriedade do bem hipotecado, mas sim o poder de satisfazer o seu crédito através do valor obtido com a venda judicial do bem hipotecado no decurso de um processo executivo ou processo de insolvência.
Nos contratos de crédito à habitação o incumprimento contratual de uma prestação mensal gera o vencimento de todas as outras prestações mensais.
Nesses casos, o credor pode, desde logo, intentar uma ação executiva para cobrança coerciva do valor total da dívida (capital mais juros); no âmbito dessa ação será nomeado um agente de execução responsável por proceder à penhora e venda judicial (através de leilão eletrónico) do imóvel onerado com a hipoteca, e o credor obtém o seu pagamento com o dinheiro obtido com a venda.
Credor hipotecário é pago em 1.° lugar:
O credor hipotecário - titular do direito de crédito que beneficia da hipoteca - tem o direito de ser pago com preferência ou prioridade sobre todos os credores que não beneficiem de privilégio creditório especial ou de prioridade de registo.
No processo de insolvência o direito de crédito do credor hipotecário é qualificado como crédito garantido, sendo graduado e pago em 1.º lugar, logo a seguir às dívidas da massa insolvente e à frente dos créditos privilegiados (2.º), créditos comuns (3.º) e créditos subordinados (4.º) (ver: graduação de créditos).
Rainha das garantias:
A hipoteca é considerada a rainha das garantias porque é a garantia que confere mais segurança ao credor quanto ao ressarcimento do seu crédito (com exceção dos privilégios creditórios especiais e do direito de retenção) e porque tem uma enorme importância prática.
Com efeito, praticamente todos, senão mesmo todos os contratos de crédito à habitação prevêem a existência de hipoteca sobre o imóvel adquirido.
Hipoteca voluntária, legal ou judicial:
A hipoteca pode ser:
- hipoteca voluntária, se resultar de contrato;
- hipoteca legal, se resultar da Lei; ou,
- hipoteca judicial, se resultar da sentença de um Tribunal.
Necessidade de registo:
A hipoteca tem de estar registada na Conservatória de Registo Predial respetiva para ser eficaz, inclusive em relação às partes.
Hipoteca e penhor:
Ao contrário do penhor, que incide sobre bens móveis, não é requisito da hipoteca que os bens saiam da posse daquele que dá o bem em garantia. De facto, os bens imóveis e equiparados não podem ser facilmente ocultados ou sonegados, como acontece com a generalidade dos bens móveis.
Além disso, em virtude do registo da hipoteca, não se levantam quaisquer dificuldades à execução dos bens onerados, mesmo que sejam depois transmitidos para o património de terceiro.
Artigos relacionados:
- Penhor
- Reclamação de créditos no processo de insolvência
- Verificação e graduação de créditos no processo de insolvência
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